二手房难卖？

知识城的业主可能难以感同身受。

最近三个月，知识城有小区成交了往年70%的量；某公寓产品，更是卖掉一套又一套，跑赢市面绝大多数公寓产品。

在当下，卖房难俨然成为市场的最大痛点。知识城，何以卖爆了？

成交逆市上涨，知识城是当下楼市的一朵奇葩。

流量红盘万科幸福誉，近90天，在蓝色软件上成交了35套房源。

这是什么水平？

我把它近年在蓝色软件的成交情况统计了出来：

2020年，万科幸福誉一共成交了25套房源；

2021年，成交50套；

2022年，成交51套。

也就是说，万科幸福誉近3个月的成交量，已达到往年70%的水平。

翻看其成交房源，成交周期普遍不长，不少甚至在挂牌一个月内便能卖掉。

时代天韵，2020、2021、2021三年，在蓝色软件上二手年成交均为10套左右，但最近三个月就成交了13套；

绿地城凤语湾，2022年仅成交了6套，2023年成交开始爆发，近三个月就成交了14套。

公寓一直被认为是难出手的产品，但知识城的公寓同样跑出了特殊行情。

合景天峻，近90天卖出了24套二手公寓。

谈起成交旺盛或者租金回报高的公寓，天河区的万科云城米酷鼎鼎有名。

但我翻看它近三个月的成交情况，不过22套。

对比之下，合景天峻近期成交量还超过网红公寓万科云城米酷，未免太过于低调了。

知识城，离市区50公里远，被许多广州人认为是山旮旯，为何却能在楼市寒冬之下，成交量迎来攀升？

历经价值的回调，知识城的性价比开始凸显。

拿万科幸福誉来看，比起高峰时期，现房价平均下调了约1万+/㎡。

其中，3房户型，近期成交价普遍在1.8-2万/㎡；而在2021年，有房源成交价最高去到3.8万/㎡。

2021年某房源成交价

现房价“1”字头，甚至已不比增城的新房高。

如果和新盘对比，知识城的二手就更“笋”了。

过去，知识城是典型的一二手倒挂区域，现在二手房价已比新房低得多了。

龙狮璟珑府，在售新房均价2.8万/㎡；

悦辰壹号，在售新房均价2.75万/㎡；

而居山涧、山与墅，价格更贵，已不是刚需考虑的范围。

聪明的买房人，想必会优选知识城的二手。

一方面是，现二手价格更低；另一方面，则是二手房比在售新房地段更优，有近地铁优势。

公寓成交暴涨逻辑也类似，门槛很低，二三十万就能买一套，但租金回报率却不低。

合景天峻，约30㎡一室户型，现成交总价24.6万，该户型租金最低能租1400元/月。

粗略计算，租金回报率为：1400*12/246000=6.8%。

一般而言，年租金回报率4%被认为是商用物业算投资临界点，如能达到5%-8%，就是合理利润范围了。

合景天峻租金回报率，吊打现在市面上大多数公寓。

难怪成交量一直不小。

可能会有人说，现在广州房价整体是处在回调状态，但二手房成交量也并没有大范围上涨。

除了以价换量，知识城成交上涨离不开居住价值的日益凸显。

放在三四年前，作为刚需，很多人可能看都不会看一眼知识城。

离市区50公里远，说是山旮旯，一点都不过分。

但如今如果再踏入这片土地，刚需很难不被吸引。

宽阔新净的马路，鳞次栉比的高楼大厦、整齐的绿化……全新的城市界面，让人恍惚间有一种这里才是广州的未来之感。

知识城 图源：广州黄埔发布

更重要的是，刚需买房看重的三件套——交通、学校、配套，知识城在这两三年内已配齐。

14号线支线开通，知识城孤岛被打破，到市中心的时间能控制在1个小时左右。

小孩读书，这里早已不成问题，其中不乏名校，学校二中、广实、华附等知名教育集团均在此提前布局。未来，整个知识城还将源源不断有教育配套落地。

配套成熟速度，肉眼可见。商业、大医院、公园，这几年纷纷落地，生活气息越来越浓厚。

诚如有读者说，15年去看万科，觉得这个鬼地方谁买谁傻，但现在对它印象已彻底扭转。

知识城里的产业大楼如今已陆续建成，后续会有更多的企业进驻，整个板块的人气还会进一步。

走向成熟的知识城，越来越得到刚需的认同。

客观而言，如果你在广州东边工作，预算只有一百来万，当下的知识城二手，还真是不错的选择。

图说：现一百来万可买入知识城二手红盘

该预算段，买新房你只大概率只能选择增城中新、新塘、朱村等。

但从未来的保值属性、还是通勤距离、生活便利度等方面考虑，知识城二手显然都更优。

知识城还有庞大的产业做支撑，房子的流动性也注定比远郊的盘来得更好。未来想置换会更容易。

回到“1”字头的知识城，值得资金有限的刚需们考虑。

你们觉得呢？